Что будет с ценами на вторичное жилье Москвы до конца 2025 года
Рассказываем, как изменится активность покупателей на столичном рынке вторичного жилья и ждать ли снижения стоимости квартир в последнем квартале этого года
В третьем квартале 2025 года на рынке вторичного жилья в Москве спрос оживился, предложение квартир немного выросло. При этом цены незначительно увеличились.
Аналитики, опрошенные редакцией «РБК Недвижимость», прогнозируют, что при отсутствии форс-мажоров тренд на стагнацию продолжится в четвертом квартале. Эксперты рассказали, как ситуация на вторичном рынке столичного жилья может поменяться до конца года.
Предпосылок к росту спроса нет
В июле— сентябре этого года спрос на вторичное жилье в Москве немного вырос в связи с началом делового сезона. Также на рост числа сделок отчасти повлияло снижение доходности депозитов и снижение ставок по ипотеке. Однако до конца года существенного роста покупательской активности ждать не стоит, единогласно утверждают аналитики рынка.
«Сейчас рынок очень активно реагирует на снижение ключевой ставки, но для серьезного роста спроса нужен устойчивый тренд на смягчение кредитно-денежной политики с максимально предсказуемым сценарием, поскольку если после июльского снижения покупатели активизировались в среднем на 15–20%, то более скромное снижение ставки в сентябре уже не дало такого эффекта. Скорее всего, до конца года на рынке вторичной недвижимости спрос будет стагнировать»,— считает исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Юлия Бочарникова.
Ключевым сдерживающим покупателей фактором остается ипотека, согласился руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. По его словам, даже несмотря на снижение ключевой ставки, ипотека остается недоступной для большинства заемщиков, а значит, притока новых покупателей до конца 2025 года не предвидится.
На столичном рынке сегодня формируется отложенный спрос, но реализован он будет, по всей видимости, нескоро, говорят эксперты.
«Судя по существующим на рынке индикаторам (для краткосрочного прогноза— это индекс RUSFAR, который отражает стоимость краткосрочного кредитования от одних суток, то есть до завтра, до трех месяцев; для более длительного прогноза— облигации с фиксированным купоном ОФЗ-ПД), до конца 2025 года ставка будет 17%, в лучшем случае ее снизят до 16%, а к следующему лету— до 15%, возможно, до 14% при хорошем раскладе. То есть ипотека останется дорогой как минимум еще год. До этого времени роста спроса ждать не стоит»,— уточнил Репченко.
Предложение квартир будет расти
Предложение на вторичном рынке Москвы в четвертом квартале может вырасти в условиях снижения спроса. Однако в экспозиции по-прежнему останется много неликвидных объектов, которые не удовлетворяют потребности покупателей.
В 2025 году приток новых лотов стал на 15–20% меньше, чем бывает обычно, говорит директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. В третьем квартале, по его словам, на рынке было представлено около 38 тыс. лотов, результат выше, чем во втором квартале, но существенно уступает аналогичному периоду прошлого года.
«При этом сейчас примерно 80% объектов— это балласт: квартиры, на которые спрос невелик и они долго висят в рекламе. Как правило, виноваты неадекватные ценовые запросы продавцов: низколиквидные варианты без удешевления покупатели игнорируют. В результате только около 20% составляет действительно живой рынок, где объекты меняются, уходят одни и приходят другие. И ситуация врядли кардинально поменяется до конца года»,— пояснил Сергей Шлома.
Объем предложения в условиях ограниченного спроса, вероятно, немного вырастет в четвертом квартале, говорит Юлия Бочарникова. Она отметила, что рост экспозиции будет подкреплен квартирами из сданных новостроек, которые перешли на вторичный рынок, однако его будет недостаточно для удовлетворения потребностей покупателей.
Что будет с ценами до конца 2025 года
Ждать существенного снижения цен на вторичку до конца 2025 года также не стоит, единогласно утверждают эксперты. «У собственников нет массовой паники или острой необходимости продавать квартиры с большими потерями. Люди в текущей ситуации предпочитают отложить реализацию объектов до лучших времен. До конца 2025 года на рынке будет господствовать стагнация, при этом стоимость низколиквидных и переоцененных объектов может немного снизиться»,— прогнозирует Олег Репченко.
В сети «Этажи» также прогнозируют, что до конца года ситуация на рынке недвижимости столицы будет нейтральной— когда цены балансируют с околонулевой динамикой. При этом, по прогнозу Юлии Бочарниковой, средний дисконт на вторичном рынке до конца года останется невысоким— 6–8%.
«Сегодня ситуацию с ценами на рынке вторичного жилья можно охарактеризовать как стагнацию, и причин для смены тренда, если исключить форс-мажоры, пока нет. Ключевым сдерживающим фактором остается ипотека»,— резюмировал Сергей Шлома.
