Эскроу в ИЖС: первые итоги применения 186-ФЗ и международный контекст
Shutterstock/FOTODOM Прошло полгода с начала применения эскроу в условиях реального рынка. В профессиональном сообществе активно обсуждается, что необходимо доработать, чтобы инструмент заработал в полную силу. Эксперт по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) Петр Медников рассказал «Стройгазете», что большая работа уже проведена, но ключевые элементы требуют уточнения.
Сегодня объем одобренного Банком ДОМ.РФ финансирования через эскроу составляет около 43 млрд рублей, тогда как рынок ИЖС оценивается более чем в три трлн рублей ежегодно и обеспечивает свыше 70% всего ввода жилья. Таким образом, охват новой схемой пока не превышает 1% реального оборота. При этом уже видны ограничения: отсутствие полноценной рыночной ипотеки, сложности работы малого бизнеса, удорожание строительства, значительный объем «серого» сегмента, не попадающего в финансовый оборот.
Эскроу-счета давно применяются в жилищном строительстве, включая сегмент индивидуальных домов.
В США ежегодный объем кредитов на строительство частных домов по схеме construction loans with escrow/draws составляет 90–95 млрд долларов, при этом доля проблемных кредитов не превышает 1,3%, а чистые списания — всего 0,02%.
Что касается Европы, то механизмы эскроу активно используются в Германии и Франции (поэтапные платежи + банковские гарантии завершения), а в последние годы — в Польше, скандинавских странах и Великобритании. Объем жилищного строительства в европейских странах превышает 1,3–1,4 трлн евро ежегодно, при этом значительная часть приходится на индивидуальные дома.
Ключевые различия:
1. Контроль качества: за рубежом — обязательный технадзор и акты приемки; в России — строительный контроль отсутствует.
2. Документация: в ЕС и США обязательна рабочая ПСД и BIM-модели; в России нередко применяются эскизные решения.
3. Роль банка: международно банк — активный участник, проверяющий сметы и этапы; в России банк ограничен функцией оператора счетов.
4. Страхование: в Германии и Франции обязательны банковские гарантии или страхование завершения; в России страхование ответственности подрядчиков в ИЖС отсутствует.
5. Технологии: за рубежом действует свобода выбора при поддержке индустриализации субсидиями; в России введено ограничение «домокомплектами», что фактически подменяет строительный контроль административным фильтром.
Для конечного потребителя ключевым фактором остается цена. В текущей конфигурации эскроу в ИЖС увеличивает транзакционные издержки семьи на 30–50%, но при этом не включает механизмов качества.
В мировой практике расходы на контроль выше, но они встроены в сделку: в США инспекции обходятся в 100–500 долларов за транш; в Сингапуре действует национальная система сертификации с фиксированными сборами; во Франции — обязательная гарантия завершения строительства.
Такие расходы увеличивают стоимость стройки на 1–3%, но одновременно снижают стоимость капитала: банк видит ликвидный актив, риск падает, ставка по кредиту снижается на 1–2 п.п.. В результате для потребителя итоговая цена дома становится ниже, чем без контроля — за счет доступного кредита и ликвидности актива.
Валерий Казейкин, председатель правления Ассоциации МЖС:
«Ключевой фактор для семьи — стоимость и доверие. Сегодня договора подряда с эскроу только начинают применяться в ИЖС, мы внимательно следим за статистикой. И уже можно с уверенностью сказать, что она существенно лучше чем в проектах КРТ ИЖС. Международный опыт показывает: расходы на контроль окупаются за счет снижения ставки по ипотеке. Важно эту логику встроить и у нас».
Вместо косметических решений (кадастровые инженеры, оценщики, фотофиксация) профессиональное сообщество выдвигает предложения по созданию полноценных инструментов: ИЖС-хабы — региональные центры компетенций, объединяющие проектирование, подряд, снабжение, контроль и финансовую интеграцию «на земле». Развитие цифровой среды с интеграцией в портал «строим.дом.рф» — развитие сервисов, учет рабочих, смет, бухгалтерия, прогресс, формирование цифрового следа.
Для запуска эскроу в полную силу, необходим комплекс мер включающий:
— поэтапное раскрытие эскроу, как логическое развитие пилота с домокомплектами.
— внедрение страхования ответственности подрядчиков или банковскую гарантию завершения.
— внедрение независимого стройконтроля в рамках существующих рыночных механизмов.
Ассоциация МЖС:
«Наша задача — сделать так, чтобы каждый построенный дом становился финансовым активом, а не риском. Для этого цифровые сервисы должны сопровождать весь строительный цикл: от проверки земельного участка, изысканий и кадастровых процедур до проектирования, стройконтроля с фото- и видеофиксацией, а также цифровых инструментов маркетинга, ипотечного кредитования, страхования, оценки, продаж, дизайна и управления недвижимостью. Мы рассматриваем цифровизацию не как модный тренд, а как ключевой инструмент управления рисками и повышения ликвидности жилья. Ассоциация МЖС уже отобрала такие решения и готова участвовать в формировании стандартов и в пилотах региональных операторов ИЖС».
Эскроу в ИЖС — важный шаг к цивилизованному рынку. Но сегодня это скорее финансовая оболочка, работающая с «бумажными активами», без строительного содержания. Мировая практика показывает: только связка «ПСД + этапность + контроль + цифровой след» превращает дом в ликвидный актив, снижает риски и делает ипотеку доступнее. Для России это условие того, чтобы «теневой» рынок ИЖС объемом более 2 трлн рублей войдет в финансовую систему и перестанет быть источником рисков для миллионов семей.
