Ипотека, ставки, реновация: когда вернутся массовые старты?

АГН «Москва» В первом квартале 2026 года на первичном рынке жилой недвижимости в границах «старой» Москвы зафиксировано значительное снижение количества сделок. Число ввода новостроек в Москве сократилось почти на 40%. При этом за три месяца на рынке массовых новостроек в столице не стартовал ни один новый проект.

Совладелец и сооснователь Группы Родина Владимир Щекин считает, что новые проекты начнут появляться только в результате синхронизации усилий сразу на нескольких направлениях. «Первое — это стоимость денег. Девелопмент сегодня напрямую зависит от ставки проектного финансирования. При снижении ставки проекты становятся более экономически выгодными и запускаются массово», — сказал он. По словам Владимир Щекина, вторым условием является восстановление ипотечного спроса.

«Если рыночная ипотека опускается к уровню 12–13%, рынок покупателей фактически расширяется в 2–3 раза, и у девелопера появляется уверенность в продажах, а значит — и в старте новых проектов», — сказал он.

Третьим условием, по мнению эксперта, является реализация потенциала комплексного развития территорий. «В столице уже подготовлены десятки площадок с потенциалом более 7 млн кв. метров, и их ускоренный ввод способен стать одним из главных источников нового предложения. Если эти условия складываются одновременно — московский рынок достаточно быстро способен вернуться к уровню 60–70 проектов в год, а в более активном сценарии — и превысить его», — указал Владимир Щекин.

Исполняющая обязанности коммерческого директора девелоперской компании «Север» Мария Долгих считает, что сокращение в Москве почти на 40% числа стартов новостроек до 213 тыс. кв. метров отражает изменение динамики девелоперской активности. «Первичный рынок обладает инерционным характером, поэтому изменения в объеме стартов могут постепенно отражаться на структуре предложения в среднесрочной перспективе. При этом дальнейшая динамика будет зависеть от баланса между условиями финансирования и восстановлением покупательской активности», — сказала она, отметив, что спрос на жилье во многом зависит от доступности ипотечных программ и уровня ставок.

«В случае улучшения макроэкономических условий часть отложенного спроса может постепенно возвращаться на рынок, при этом адаптация предложения со стороны девелоперов также будет происходить с временным лагом.

Таким образом, текущая ситуация может рассматриваться как этап изменения рыночной конъюнктуры, при котором одновременно корректируются и темпы запуска новых проектов, и условия формирования будущего предложения», — указала Мария Долгих.

Коммерческий директор компании Unikey Юлия Ружицкая считает, что тенденция по сокращению ввода новых проектов, скорее всего, продолжится.
«Падение идет в основном за счет проектов с плановым вводом в 2027 год. Более того, застройщики массово переносят сроки сдачи — портфель строящегося жилья вырос до 120 млн кв. метров во многом именно из-за таких переносов, а не из-за реального роста строительства. Что касается Москвы, то коммерческие девелоперы сильно сократили вывод новых проектов, и основным источником массового жилья в столице фактически остается Фонд реновации», — пояснила эксперт. — Это подтверждается и цифрами: новостройки в Москве за год подорожали на 20% — во многом из-за дефицита рыночного предложения. Так что сокращение ввода мы увидим не прямо сейчас, а на горизонте 1–2 лет, но оно уже предопределено».

По мнению Юлии Ружицкой на увеличение количества новых проектов может повлиять два ключевых фактора. Первый — снижение ключевой ставки. Пока кредиты для бизнеса остаются дорогими, девелоперам сложно просчитывать финансовую модель и запускать новые проекты. Второй — программы господдержки, в первую очередь расширение социальной ипотеки для учителей, врачей и других категорий. Это изменит структуру спроса и даст застройщикам понятные ориентиры.

«Однако важно учитывать инерцию рынка. Даже если ставка начнет снижаться уже в 2026 году, запуски новых проектов, вернутся к росту только с 2027 года. Кроме того, необходимо упрощение административных процедур — получение разрешений на строительство в Москве сейчас серьезно заторможено, и это самостоятельный барьер, не связанный ни со ставками, ни с ипотекой», — сказала Юлия Ружицкая.
1111