Изъятие недвижимости для госнужд. Когда оно возможно и что дадут взамен

Под принудительное отчуждение частная собственность может попасть при реализации крупных инфраструктурных проектов, КРТ и для других федеральных и региональных нужд. Но предлагаемое взамен не всегда устраивает владельцев

Изъятие частной недвижимости для государственных и муниципальных нужд— ситуация не редкая. Только в Москве и Подмосковье за первые 5,5 месяцев 2026 года было принято более 220 решений о таком изъятии, подсчитала «РБК-Недвижимость».

Вместе с экспертами рассказываем, в каких случаях изъятие для госнужд возможно. А также о том, почему собственникам в качестве компенсации исходно часто предлагают на 20-25% меньше, чем впоследствии присуждает суд.

Что и в каких целях изымается для госнужд

Изъять для государственных нужд можно не любую недвижимость и далеко не в любых целях и случаях. Все эти моменты жестко регламентированы российским законодательством. Глобально таких ситуаций лишь три, поясняют эксперты.

1. Под масштабные инфраструктурные проекты

Такое изъятие прописано в ст. 49 Земельного кодекса, говорит управляющий партнер московского офиса коллегии адвокатов «Регионсервис», руководитель практики недвижимости и строительства Анна Жолобова.

В этой статье указано, что частную недвижимость можно изъять лишь:

• для строительства дорог и транспортной инфраструктуры;
• для прокладки инженерных коммуникаций и строительства объектов энергетики;
• для возведения объектов обороны и безопасности государства.

Но даже для таких целей, согласно законодательству, изъятие должно происходить лишь в исключительных случаях, если нет никаких других возможностей без изъятия построить нужный государству объект, поясняют эксперты.

2. Под комплексное развитие территорий

Отдельная история— это комплексное развитие территорий (КРТ), когда речь идет о строительстве не одного (пусть и масштабного) проекта, а о целой серии объектов с множеством взаимосвязей между ними. Именно в этих целях сейчас недвижимость отчуждается чаще всего.

Изъятие под КРТ регламентируется ст. 65 Гражданского кодекса. Но даже если решение о КРТ принято, изъять могут далеко не любую недвижимость, имеющуюся на этой территории, поясняют юристы. Например, участки под объектами ИЖС и садовыми домами, попавшими в зону КРТ, могут изъять лишь тогда, когда сами дома признаны аварийными или обладают высокой степенью износа, ненадлежащим техническим состоянием, к томуже в них отсутствуют инженерно-технические системы. Если этими свойствами недвижимость не обладает, изымать ее запрещено.

В последующем на изъятом по такой схеме участке может появиться все, что угодно— что соответствует целям КРТ и не противоречит градостроительным регламентам муниципалитета, уточняют эксперты.

3. Реновация и другие программы

Третья ситуация, при которой происходит изъятие недвижимости— это различные региональные программы. Классический и самый масштабный пример— это столичная программа реновации, которая регламентируется законом Москвы № 14 от 2017 года. Согласно ей, изымаются все квартиры в многоквартирном доме, включенном в программу. Однако такое включение происходит лишь в том случае, если за него проголосуют не менее чем две трети собственников. В дальнейшем на изъятом участке может появиться новый многоэтажный дом.

Что собственники получают взамен

В какихбы целях ни происходило изъятие для госнужд, законодательство допускает два варианта компенсации за принудительно отчуждаемую недвижимость. Речь либо о финансовом возмещении за изымаемый объект, либо о предоставлении взаимен другой равнозначной недвижимости, поясняют в «Регионсервисе».

Другая недвижимость

Именно недвижимость взаимен изымаемой чаще всего получают по программам, связанным с жильем, например— по реновации и комплесном развитии территорий. Хотя такаяже возможность есть иво всех остальных случаях, говорят эксперты. «При этом правообладатель изымаемой недвижимости вправе самостоятельно предложить объект-аналог, на который онбы хотел произвести мену»,— уточняет Жолобова. Однако поскольку такой подбор требует много времени, а начать реализацию проекта, для которого изымается недвижимость, как правило, нужно как можно скорее, стороны обычно не идут по таком пути, поясняет Алексей Юминов.

Более того: даже когда собственник соглашается на обмен, в дальнейшем могут возникать длительные судебные споры. В качестве примера в «Регионсервисе» привели случай, который произошел в Адыгее. Там собственнику взамен изъятого у него земельного участка под ИЖС предоставили другой участок под теже цели. Однако в утвержденном в последующем проекте планировки территории в границах этого участка должна была появиться школа, рассказывает эксперт. И лишь в результате длительного судебного разбирательства, которое дошло и до Верховного суда, это решение было отменено. Еще один пример— случай в Татарстане, где взамен изъятому был предоставлен неравнозначный земельный участок, говорит Жолобова. И таких ситуаций немало, утверждают юристы.

Финансовая компенсация

Вариант финансовой компенсации за изымаемую недвижимость встречается гораздо чаще. Изначально величину этой компенсации предлагает та сторона, которая инициировала изъятие для госнужд— ее определяют специально привлеченные для этой процедуры оценщики. Однако рассчитанные этими оценщиками суммы редко устраивают собственников, говорят эксперты.

Если в досудебном порядке договориться не получается, изъятие недвижимости для госнужд происходит по суду, а для определения компенсации за нее к процессу привлекаются судебные эксперты. «Судебный эксперт в данном случае руководствуется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и определяет рыночную стоимость изымаемого объекта с учетом цены на объекты-аналоги»,— поясняет Жолобова.

«Практика показывает, что компенсации за изъятие, предлагаемые собственникам в досудебном порядке, оказываются ниже сумм, полученных по итогам судебной экспертизы, ориентировочно на 20-25%. Случаев, когда по итогам судебной экспертизы сумма компенсации оказывается меньше предложенной, крайне мало. Впрочем, добиться более существенного увеличения (на 50% и более) собственникам тоже удается весьма редко»,— рассказал «РБК Недвижимости» адвокат Алексей Юминов.

Хотя ситуации бывают разные. Например, в процессе судебного разбирательства по поводу изъятия земельного участка в Тверской области под строительство скоростной автомагистрали Москва— Санкт-Петербург сумма компенсации за принудительно отчужденную недвижимость была увеличена более чем в два раза.

По словам адвоката, причина расхождений в первоначально предлагаемых суммах за изымаемую недвижимость, и теми, которые впоследствии определяют суды, кроется не только в объективных причинах (различиях в датах оценки, отсутствии у досудебного эксперта всех необходимых документов и пр.). «Несмотря на то, что методики оценки для всех одинаковы, принято считать, что досудебные оценщики, дабы не портить отношения со своими заказчиками, могут более пристрастно подходить к оценке изымаемых объектов. Кроме того, в отличие от судебных экспертов, они не связаны распиской об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение»,— поясняет Юминов.

Можноли опротестовать само решение об изъятии недвижимости для госнужд

Если оспаривание размера компенсации за изымаемую для госнужд недвижимость возможно и происходит часто, то опротестовать само решение о принудительном отчуждении недвижимости практически невозможно, утверждают эксперты. Хотя закон такой путь позволяет— он прописан, например, в п. 14 ст. 56.6 Земельного кодекса. «На практике возможность такого оспаривания собственники земельных участков иногда недобросовестно используют с целью добиться для себя выгодных условий выкупа»,— рассказывает управляющий партнер адвокатского бюро «Юг» Юрий Пустовит.

В качестве примера он привел масштабный проект федерального уровня по строительству железнодорожной инфраструктуры, который вело Федеральное агентство железнодорожного транспорта России (Росжелдор). По договору с агентством построить эти объекты должен был концессионер, для чего ему сначала требовалось профинансировать изъятие нескольких земельных участков для госнужд.

«Собственник участков, получив от концессионера предложение об их выкупе, выдвинул встречное предложение, в котором указал цену выкупа в десять раз больше. После того, как концессионер ответил отказом, собственник решил сорвать проект, чтобы побудить концессионера согласится на предложенные собственником условия выкупа»,— рассказывает Пустовит. Собственник сталзатягивать процесс, оспаривая в суде все действия, которые совершаются в ходе выкупа. «Однако результата это не принесло. Суд не стал приостанавливать производство по делу, участки изъял, а вопрос о размере цены выкупа выделил в отдельное производство. К настоящему времени на земельные участки уже оформлено право федеральной собственности, что позволило концессионеру приступить к реализации инфраструктурного проекта»,— уточнил адвокат.