Как изменился рынок аренды квартир в Москве и чего ждать в 2026 году

Рассказываем вместе с экспертами о ключевых тенденциях на рынке долгосрочной аренды столицы в уходящем году, а также о том, что ждет рынок в 2026 году

За прошедший год ключевым изменением на рынке долгосрочной аренды Москвы стал заметный сдвиг в балансе спроса и предложения, что в итоге привело к коррекции цен. Динамика арендных ставок носила сдержанный характер, утверждают аналитики рынка.

Рассказываем, как изменились ставки найма и предпочтения квартиросъемщиков в 2025 году.

Предложение выросло

Предложение квартир для аренды в столице в этом году расширилось, говорят эксперты. «За год количество доступных для аренды квартир в столице увеличилось на 14%, причем особенно сильно— на 59%— выросло число студий. Такой существенный приток новых объектов, особенно в бюджетном сегменте, полностью ликвидировал дефицит и создал для арендаторов широкий выбор»,— говорит руководитель категории долгосрочной аренды сервиса «Авито Недвижимость» Константин Каменев.

Предложение в течение года росло за счет квартир, перешедших с рынка продаж, а также купленных в инвестиционных целях до отмены массовой льготной ипотеки и повышения рыночных ставок по жилищным кредитам, говорит заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. Однако, по ее словам, с декабря многие собственники решили приостановить сдачу квартир на фоне охлаждения спроса в период новогодних праздников, они выйдут из тайм-аута только к февралю.

По статистике «Инком-Недвижимости», в 2025 году на массовом московском рынке аренды:

• 60% экспозиции приходятся на квартиры, полученные собственниками по наследству или по договору дарения;
• 35% занимают резервные объекты— купленные впрок (например, для сбережения накоплений или для подрастающих детей);
• не более 5%— инвестиционные квартиры, которые были приобретены для сдачи внаем.

Арендаторы стали чаще выбирать студии и трешки

Структура спроса также осталась традиционной. «Арендаторы по-прежнему ориентируются на максимально выгодные для себя варианты и продолжают искать оптимальное соотношение цены и характеристик жилья. Этот тренд остается стабильным ежегодно и проявляется одинаково как в периоды роста рынка, так и в моменты сезонного охлаждения»,— отметил руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков. Он отметил, что по комнатности интерес арендаторов в 2025 году распределился следующим образом:

• 39,8% пришлось на однокомнатные квартиры;
• 30,2%— на двухкомнатные;
• 16,2%— на студии;
• 9,5%— на трехкомнатные и многокомнатные квартиры.

При этом за год вырос интерес к студиям и многокомнатным квартирам, говорят эксперты. «Хотя одно- и двухкомнатные квартиры все еще лидируют по интересу со стороны арендаторов за счет того, что эти форматы оптимальны для многих, студии также становятся популярнее— рост составил 25%. Во многом из-за роста предложения квартир этого формата за счет выхода на рынок вчерашних новостроек. Параллельно заметен устойчивый интерес к просторному жилью— спрос на трехкомнатные квартиры увеличился на 5%»,— рассказал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев.

Интерес к более просторным объектам объясняется ситуацией на ипотечном рынке: для больших семей покупать стало менее выгодно, чем арендовать.

«Для покупки трешки на окраине Москвы, например в Митино, стоимостью 20 млн руб. со ставкой 20% годовых на срок 20 лет покупателю необходимо иметь минимальный первоначальный взнос около 4 млн руб. и возможность платить ежемесячно по 272 тыс. руб., плюс ежегодно страховать жизнь и недвижимость. Арендная ставка такой квартиры былабы 90–100 тыс. руб. Нередко, имея 4 млн руб., предпочтительнее сейчас положить их на вклад и получать ежемесячный доход в районе 50–54 тыс. руб., тем самым компенсируя половину ежемесячных расходов на аренду»,— пояснила ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Виктория Перькова.

Спрос на «бабушкины квартиры» упал

Одной из ключевых тенденций 2025 года стало снижение спроса на традиционные «бабушкины квартиры» в старом фонде, говорят риелторы.

«Современные арендаторы предпочитают платить деньги за качество проживания, выбирая свежие ремонты, новую отделку и расположение в современных жилых комплексах, часто расположенных вдали от центральных районов, мест работы или учебы. Данная тенденция объясняется высоким уровнем ожиданий потенциальных покупателей недвижимости, рассматривающих аренду как способ протестировать район перед приобретением объекта»,— говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Кроме того, важную роль играет дороговизна ипотеки, вынуждая многих пользователей предпочитать проживание в удобных арендованных квартирах и откладывать приобретение собственного жилья до лучших времен, подчеркнула руководитель департамента аренды компании «Миэль» Мария Жукова. Таким образом, по ее словам, аренда стала своего рода тест-драйвом будущего места жительства.

Как менялись цены

По итогам первой декады декабря средняя стоимость долгосрочной аренды по всем типам комнатности в Москве составила 95 тыс. руб., уточнили в «Яндекс Аренде». За год ставка выросла на 3,8%, что соответствует трендам рынка долгосрочной аренды в России в целом.

«Наиболее динамичные изменения ставки аренды в столице происходили в высокий сезон— в сентябре и октябре, когда интерес арендаторов наиболее высок. В эти месяцы ставка увеличивалась— на 7,4% и 5% соответственно. Однако высокому сезону предшествовало восстановление рынка. Так, в первые три месяца года медианная ставка долгосрочной аренды снижалась, а далее незначительно росла или стагнировала, вплоть до начала высокого сезона»,— пояснил Роман Жуков.

Как менялись арендные ставки по месяцам в 2025 году

Таблица: «Яндекс Аренда»

Минимальная ставка достигла рекорда

В этом году на рынке столичной аренды зафиксирован рекорд за всю историю наблюдений, говорят аналитики. «Минимальная стоимость найма квартиры в Старой Москве достигла 44 тыс. руб. Надо отметить, что нижняя ценовая планка с 2014 по 2023 год оставалась примерно на одном уровне— 20 тыс. руб. с небольшими колебаниями, осенью 2023 года она поднялась до 30 тыс. руб., а спустя год, в сентябре 2024 года, до 40 тыс. руб.— это был предыдущий рекорд»,— отметила Оксана Полякова из «Инком-Недвижимости».

Если говорить о росте самых низких арендных ставок, то это происходит за счет быстрого вымывания наиболее дешевых объектов— в предложении остаются более дорогие, пояснила Оксана Полякова.

Дисконты в домах под реновацию

В 2025 году самые большие дисконты давали собственники квартир в домах под реновацию. «Средний размер скидки на жилье, которое попало в программу, составил около 20%. Получить такой дисконт можно в ситуации, когда известно о предстоящем сносе дома в течение года, что делает невозможной длительную аренду. Обычно договор найма заключается на год, только затем— по согласованию сторон— продлевается на следующий период. Еслиже дом снесут раньше, квартирант ограничен коротким сроком найма, по окончании которого снова вынужден будет тратить деньги на поиск другого жилья и переезд»,— отметила Полякова.

В случае когда дом стоит в планах сноса на год, полтора или два вперед, а человек снимает жилплощадь на длительный срок и готов ежегодно пролонгировать договор найма, в соглашении прописывают условие о его переезде в новую квартиру, полученную наймодателем по программе реновации. По оценкам «Инкома», 60% нанимателей жилья в сносимых зданиях планируют впоследствии переехать в новостройки.

Как изменились требования собственников

Требования собственников арендных квартир в столице претерпели небольшие изменения в 2025 году, говорят риелторы. «75% собственников отказывают лицам без российского гражданства. В числе прочих, стандартных для рынка ограничений наиболее частое— запрет на размещение квартирантов с животными: в высоком осеннем сезоне 80% собственников обозначали его в объявлениях. На втором месте по распространенности— отказ жильцам с маленькими детьми: около 70% объявлений содержали такое указание. В начале года 66% наймодателей отмечали в объявлениях отказ заселять в квартиры арендаторов с маленькими детьми и/или домашними питомцами»,— рассказала Оксана Полякова.

Осенью чаще стали ограничивать количество проживающих: например, примерно в 60% объявлений о сдаче однушек писали, что предложение только семейной паре без детей или только единоличному квартиросъемщику. В начале года в 30% объявлений были такие условия, уточнила Юлия Дымова. Она отметила, что абсолютное большинство наймодателей заинтересованы в том, чтобы квартиру снимала семейная пара или один арендатор, но прежде об этом обычно говорили своему риелтору, а сейчас хотят обозначить в объявлении.

«При этом 90% против 80% в начале года не рассматривали сокращение суммы страхового депозита или ее разделение на несколько месяцев. Какие-то дополнительные требования в договорах обычно не прописываются, но теперь не редкость указание, что возможен пересмотр размера арендной ставки в период действия договора найма. В целом собственники стали более категоричны на фоне дефицита арендного предложения и избытка потенциального спроса»,— резюмировала директор управления аренды квартир «Инком-Недвижимости».

Прогноз

В 2026 году ожидается сохранение актуальной структуры рынка, однако по итогам года цены на аренду столичных квартир могут вырасти, прогнозируют аналитики.

«Снижение стоимости, зафиксированное в ноябре, может сохраняться до февраля. Весной спрос начнет восстанавливаться вплоть до середины лета— в этот момент мы можем ожидать начало высокого сезона, который отличается повышенным интересом со стороны тех, кто вернулся из отпусков, и специалистов, приезжающих в мегаполисы из области, соседних городов и других регионов»,— прогнозирует руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков. Он отметил, что в отдельных районах динамика стоимости может быть более заметной за счет выхода на рынок более бюджетного или, наоборот, премиального жилья, но глобальные тренды для столичного региона останутся такимиже.

При этом по мере снижения ипотечных ставок часть собственников могут уйти из аренды и вернуться к активной продаже своей недвижимости на волне спроса, считает ведущий эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Москве Виктория Перькова. В связи с этим, по ее словам, рынок будет находиться под влиянием поиска постоянного баланса между ограниченным спросом и растущим предложением, что будет сдерживать ставки аренды от роста.

В «Авито Недвижимости» ожидают рост средних цен примерно на 10% по итогам 2026 года. Константин Каменев отметил, что рост будет связан с базовой инфляционной индексацией и возможным дальнейшим снижением ключевой ставки, которое может стимулировать часть собственников к продаже квартир, сокращая таким образом арендное предложение.