Какие земельные участки под строительство дома не стоит покупать

Рассказываем, какие подводные камни необходимо учесть при выборе земли под строительство и от покупки каких участков лучше отказаться

При выборе участка под строительство жилого дома необходимо учесть множество нюансов. В противном случае можно лишиться потраченных средств и даже самой земли.

Эксперты разъяснили, какие земельные участки покупать не стоит.

Вид разрешенного пользования

Покупая участок, необходимо выяснить, какой у него вид разрешенного использования (ВРИ). Для возведения жилого дома подойдут следующие:

• «Для индивидуального жилого строительства». На таких землях также разрешено строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
• «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить животных;
• «Ведение садоводства». В этом случае участок предусмотрен для отдыха или выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. На таком участке можно строить и жилые, и садовые дома.

«В первую очередь следует отказаться от участков с видами разрешенного использования, не допускающими капитального жилищного строительства. К таковым относятся полевые участки личного подсобного хозяйства (ЛПХ), где возведение жилых домов прямо запрещено, а также участки с ВРИ «Для ведения огородничества» (ОНТ), на которых возможно строительство лишь некапитальных садовых домов для сезонного проживания без права регистрации»,— говорит младший партнер, руководитель группы подрядных и налоговых споров практики недвижимости и строительства юридической фирмы «Ляпунов, Терехин и партнеры» Кристина Вострикова.

ВРИ участка стоит посмотреть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, которую можно заказать на сайте Росреестра, портале «Госуслуги», в офисах МФЦ или на публичной кадастровой карте, уточнила юрист.

Особые зоны

Даже если ВРИ формально позволяет строительство, критически важно проверить, не расположенли участок в границах зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). «Наличие многих из них, таких как санитарно-защитные зоны, придорожные полосы магистралей, охранные зоны трубопроводов или объектов электросетей, может не только создать дискомфорт для проживания, но и наложить прямые запреты или серьезные ограничения на строительство и использование жилого дома»,— пояснила Кристина Вострикова.

Кроме того, если земля расположена в непосредственной близости от линии электропередачи, есть вероятность, что строительство дома на таком участке нужно будет согласовать с энергетиками, отметила начальник отдела «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимости» Татьяна Максимова. «Внимательно надо быть к землям, находящимся около аэропортов. Там много разных подзон, где ограничено строительство. Если участок находится или даже частично попадает в зону охраны водоема, лесопарковую зону, расположен рядом с объектами культурного наследия, то строить дом нельзя— впоследствии его могут снести»,— уточнила Максимова.

Для того чтобы избежать покупки земли в таких зонах, стоит всегда смотреть градостроительный план участка, где есть вся информация об ограничениях, особенностях использования и т.д., советует эксперт «Инком-Недвижимости».

Проекты развития территорий

Потенциальные проблемы могут представлять участки, в отношении которых утверждены или планируются проекты развития территории, отметила Кристина Вострикова. Например, это может быть прокладка через них автомобильной трассы или других линейных объектов, что в будущем может привести к изъятию земли или существенному ухудшению условий проживания.

Границы участка

Необходимо удостовериться в правильном межевании и границах выбранного участка. «Проверьте, проведеноли официальное межевание и внесеныли точные координаты в ЕГРН. Если границы купленной земли пересекают границы соседнего участка, покупателю могут отказать в регистрации права собственности. Споры с соседями по границам— классика жанра, и без четких данных они неизбежны»,— говорит руководитель ЮК «Достигация» Артем Баранов. Он подчеркнул, что границы нужно посмотреть в кадастровом плане, и пока ошибки не устранят, землю покупать опасно.

Обременения и аресты

Стоит также проверить обременения земельных участков в ЕГРН. «Обратите пристальное внимание на раздел о правах третьих лиц, залогах или арестах. Если такие записи есть, сделка может быть заблокирована— вы не сможете обойти эти ограничения без разрешения заинтересованных сторон. Игнорирование этого пункта часто приводит к судебным баталиям»,— говорит руководитель ЮК «Достигация».

Также надо проанализировать брачные и наследственные риски, оценить потенциальные претензии от супругов и от наследников, отмечает Артем Баранов.

Необходимо убедиться, что ни продавец земли, ни его супруг не под следствием по банкротству. Надо посмотреть исполнительные производства, судебные иски с их участием, а также арбитражные дела, советует Кристина Вострикова.

Коммуникации и платежи

Приобретая землю, необходимо оценить коммуникации. «Узнайте о подключении к воде, электричеству, газу— и их легальности. Запросите документы от ресурсоснабжающих компаний. Нелегальные врезки— это не только штрафы, но и риски отключения в любой момент. Стоит проверить наличие в границах земельного участка подземных коммуникаций, так как они могут привести к запрету на строительство»,— советует Баранов.

При покупке земли необходимо также сверить платежи за обслуживание: заказать официальный акт сверки с управляющей компанией или администрацией, чтобы исключить скрытые долги по налогам или коммуналке, отметил руководитель ЮК «Достигация». Он подчеркнул, что задолженности переходят к новому владельцу и их сумма может быть немаленькой.