Подскочила на 20%: как вырастет оценка нежилых объектов в Москве в
Совокупная кадастровая стоимость всех объектов на 2026 год выросла на 19%, до ₽11,4 трлн. При этом кадастровая стоимость некоторых башен в «Москва-Сити» выросла вдвое, подсчитали в Consul Group
Правительство Москвы утвердило перечень нежилых объектов (торговые центры, офисы, коммерческие помещения), налог на имущество по которым в 2026 году будет рассчитываться, исходя из кадастровой стоимости. В перечень вошли 42 тыс. объектов общей площадью 100 млн кв. м. Об этом сообщила заммэра Москвы, руководитель департамента экономической политики и развития города Мария Багреева.
Общая стоимость объектов составила 11,4 трлн руб., что на 19% больше, чем в 2025 году, подсчитали для «РБК Недвижимости» аналитики Consul Group, которые проанализировали перечень объектов.
Оценили на ₽11,4 трлн
По данным мэрии, по сравнению с прошлым годом число нежилых объектов, налог на имущество по которым будет рассчитываться по кадастровой стоимости, увеличилось на 7%. «Его расширение обусловлено выявлением зданий и помещений, в которых осуществляется торгово-офисная деятельность по результатам обследований по определению вида фактического использования, а также системной работой правительства Москвы и Росреестра по уточнению сведений в Едином государственном реестре недвижимости о расположении объектов недвижимости на земельных участках торгово-офисного назначения»,— пояснила Мария Багреева.
По данным Consul Group, совокупная площадь объектов в перечне относительно прошлого года выросла примерно на 2%, составив 100 млн кв. м. При этом куда существеннее повысилась совокупная кадастровая стоимость всех включенных объектов, указывают аналитики: если в 2025 году показатель был на уровне 9,6 трлн руб., то в 2026-м он увеличился до 11,4 трлн руб. «Рост составил 19%, что объясняется переходом на новую кадастровую стоимость и перерасчетом характеристик объектов»,— пояснил «РБК Недвижимости» управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
Самые дорогие здания по кадастру на 2026 год: МФК
Наибольшее изменение кадастровой стоимости пришлось на многофункциональные комплексы (МФК) и торговые центры, указали аналитики Consul Group. Например, по их данным, из топ-10 самых дорогих зданий заметный рост кадастровой стоимости показал многофункциональный комплекс (МФК) «Сбербанк Сити»— в 2,6 раза относительно прошлой оценки, до 48,4 млрд руб.
В 2,3 раза кадастровая стоимость увеличилась у МФК Moscow Towers в «Москва-Сити»— с 53 млрд до 125,6 млрд руб. На фоне этого данное здание стало самым дорогим в столице, исходя из кадастровой стоимости. В два раза увеличилась кадастровая стоимость у МФК «Башня Федерация» в «Москва-Сити»— с 58,9 млрд до 119,7 млрд руб.
Похожая динамика произошла с IQ-кварталом, кадастровая стоимость которого на 2026 год составила 61,3 млрд руб. вместо 29 млрд руб. в этом году. Почти вдвое выросла кадастровая стоимости «Башни на Набережной»— с 29,9 млрд до 55 млрд руб. «Такой рост связан с тем, что в методике по оценке на 2026 год появилось понятие «многофункциональные комплексы»,— пояснил управляющий партнер Consul Group.
Топ-10 самых дорогих зданий Москвы по кадастровой стоимости на 2026 год
| Название объекта | Кадастровая стоимость в 2025 году, млрд руб. | Кадастровая стоимость в 2026 году, млрд руб. | Динамика кадастровой стоимости за год, % |
|---|---|---|---|
| Moscow Towers | 53,0 | 125,6 | в 2,3 раза |
| «Башня Федерация» | 58,9 | 119,7 | в 2 раза |
| «Афимолл» | 57,0 | 68,6 | +20% |
| IQ-квартал | 29,0 | 61,3 | в 2,1 раза |
| Seasons | 63,7 | 58,1 | -9% |
| «Башня на Набережной» | 29,9 | 55,0 | в 1,8 раза |
| Башня ВТБ («Евразия») | 26,3 | 53,6 | в 2 раза |
| «Город столиц» | 32,3 | 53,0 | в 1,6 раза |
| «Империя» | 29,1 | 48,8 | в 1,7 раза |
| «Сбербанк Сити» | 18,9 | 48,4 | в 2,6 раза |
Данные: Consul Group
Например, небоскребы в «Москва-Сити» оценивались ранее как офисы, торговая недвижимость или апартаменты. Сейчас они выделены в отдельную группу «МФК повышенного качества», где учитываются статус, сложность и премиальность проектов. Такие объекты имеют смешанный функционал (офисы, торговля, жилье), высокую транспортную доступность, что повышает ликвидность. Поэтому перевод в группу МФК почти всегда означает удвоение кадастровой стоимости, уточнили аналитики.
При этом кадастровая стоимость торгово-гостиничного комплекса Seasons у Красной площади, которое было самым дорогим зданием, исходя из кадастровой оценки на этот год, снизилась с 63,7 млрд до 58,1 млрд руб. «Группа у здания не изменилась (это по-прежнему торгово-гостиничный комплекс), мог быть немного изменен коэффициент при расчетах, из-за чего здание подешевело»,— добавили в компании.
Новые правила формирования перечней
В конце ноября Госдума приняла закон, меняющий подход к формированию перечней объектов, налог по которым исчисляется, исходя из кадастровой стоимости. Документ сейчас направлен в Совет Федерации, его основные положения:
- расширение понятий торговых и офисных объектов. Торговыми и административно-деловыми центрами для целей Налогового кодекса смогут считаться не только отдельно стоящие здания, но и единые недвижимые комплексы (ЕНК), если хотябы одно здание в составе комплекса отвечает соответствующим критериям;
- перенос срока формирования перечня на 1 марта. Регионы получат право формировать перечни до 1 марта текущего налогового периода, что фактически даст возможность корректировать перечни уже после начала года;
- вводится официальное понятие «объект бытового обслуживания».
В ноябре в Мосгордуму был внесен законопроект № 13.08.6721/25, который синхронизирует закон города с предстоящими поправками в Налоговый кодекс. Это позволит Москве сразу применять новый порядок при формировании перечня за 2026 год.
После вступления новых норм в силу субъекты получат возможность шире трактовать понятие единого недвижимого комплекса, считает Сергей Пивоварчик. «Формально Гражданский кодекс требует, чтобы ЕНК был зарегистрирован в ЕГРН как единый объект, но таких объектов в стране единицы. Поэтому я предполагаю, что на практике будет применяться упрощенный подход— ЕНК будут формироваться де-факто, а не де-юре»,— отмечает он. По данным ЕГРН, на которые ссылается эксперт:
- в Москве зарегистрировано 5 ЕНК;
- в Санкт-Петербурге— 0;
- в целом по стране— крайне мало.
«Если субъект получает право формировать перечень до 1 марта, он фактически сможет довключать в него новые объекты в первые месяцы года. Это создает риск резкого расширения перечня за счет разнородных вспомогательных и технических зданий, которые раньше не подпадали под кадастровое налогообложение»,— указывает управляющий партнер Consul Group.
По его словам, качество подготовки перечней остается серьезной проблемой: «Мы ежегодно видим включение в перечни школ, культурных учреждений, спортивных объектов, консульств. Это прямое нарушение Налогового кодекса, но такие ошибки повторяются из года в год»,— указывает эксперт. С расширением критериев и переносом срока формирования перечня количество спорных включений только увеличится. Это означает рост нагрузки на судебную систему и дополнительные издержки собственников, заключил он.
