После дела Долиной: почему добросовестные покупатели могут потерять квартиру

ИЛИрина ЛиПосле громкого дела певицы Ларисы Долиной в России выросло число споров вокруг сделок с недвижимостью. Суды все чаще становятся на сторону бывших владельцев, даже если покупатель действовал добросовестно.

Ирина Ли

По данным Российской гильдии риэлторов, рост количества судебных споров, в которых бывшие владельцы пытаются оспорить сделки по продаже недвижимости, составляет 15–20% за год). Всплеск наблюдается на фоне дела певицы Ларисы Долиной, которая возвратила себе квартиру после сделки по продаже, а россиян оставила с вопросом — способно ли вообще законодательство защитить покупателя недвижимости?

Долина дала «зеленый свет» мошенникам?

Суды все чаще становятся на сторону бывших владельцев не потому, что «наказывают» добросовестных покупателей, а потому что приоритетно защищают лица, чья воля при отчуждении могла быть искажена: возраст, когнитивные нарушения, обман, давление третьих лиц, отмечает в беседе с «Новыми Известиями» руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.

«В таких делах решающими оказываются медико-психиатрические заключения и реконструкция состояния продавца на момент сделки. Если экспертиза подтверждает, что он не осознавал последствий, суд аннулирует договор, даже если покупатель действовал по закону и оплатил квартиру. На этом фоне профильные издания фиксируют всплеск подобных кейсов после „дела Долиной“, а эксперты прямо пишут, что добросовестные покупатели нередко остаются крайними, лишаясь и жилья, и денег», — говорит эксперт.

Правоприменительная практика кардинально изменилась именно после того самого злополучного дела российской певицы, соглашается с коллегой Олег Тонаканян, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро Q.E.D.

«Это связано с тем, что так называемым жертвам мошенников по сути дали зеленый свет, и они понимают, что могут обратиться в суд, получить свою квартиру назад и потом списать долг по требованию о возврате полученных при ее продаже денег в рамках личного банкротства», — указывает адвокат в интервью «Новым Известиям».

На практике это приводит к абсурду: продавец получает статус потерпевшего практически автоматически, добавляет Елена Мищенко, руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».

“Сегодня потерпевшими становятся не только пенсионеры и наивные люди. В процессе участвуют взрослые, образованные, состоятельные собственники, семьи, и даже предприниматели», — констатирует собеседница издания.

Елена Мищенко рассказала о новом тренде — продавец заранее готовит легенду.

«Он говорит: „Переезжаю“, „Достраиваю дом“, „Хочу жить на проценты“, подписывает заявление, что третьих лиц нет и решения принимает осознанно. Покупатель собирает весь пакет документов, считает, что все сделано правильно.

Но как только продавец переводит деньги мошенникам, начинается другая история. Якобы ведомые продавцы, которые говорят, что не с кем проконсультироваться, быстро нанимают адвоката и вместо передачи квартиры подают иск против покупателя на расторжение договора с фразой: „Я не понимал, что подписывал. Меня ввели в заблуждение. Я потерпевший“.

Фактически сегодня покупатель, чтобы сделка была признана безопасной, должен не только проверить документы, но и прочитать мысли продавца: узнать заранее, не собирается ли он передать деньги мошенникам, не сменит ли свою позицию через неделю и не назовет ли себя жертвой…»

Это как пробел в законодательстве, так и нарушение норм процессуального права, отмечает София Коляда, адвокат, управляющий партнер Московской коллегии адвокатов «Коляда, Чубов и партнеры».

«К примеру, когда суд отдает предпочтение одному доказательству, игнорируя другие. В данном случае я говорю про приоритет судебной экспертизы, которой подтверждается невозможность покупателем осознавать характер своих действий и руководить ими в момент совершении сделки, совершение сделки под обманом и прочее», — заявляет собеседница.

Как спасти сделку?

Павел Оверченко сообщает плохие новости: проверить чистоту сделки на 100% невозможно.

«Вы не можете достоверно застраховаться от скрытых дефектов дееспособности и „внутренней“ воли продавца в прошлом», — говорит собеседник.

«Сейчас активно распространяют информацию, что если вы добавите в договор пункт о том, что продавец подтверждает, что не находится под влиянием обмана, заблуждения, не участвует в специальной операции от лица мошенников, то это спасет сделку. Это неправда, если договор признали недействительным в суде, значит это распространяется и на этот пункт», — предупреждает читателей Елена Королева, юрист, специалист по работе с проблемными активами и банкротству.

Рекомендуется запрашивать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) согласно статье 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», советует Диана Ошнокова, заместитель руководителя по судебной работе ПРАВОКАРД.

«Изучать историю перехода прав собственности, проверять отсутствие обременений и арестов в Росреестре (статьи 131, 302 ГК РФ), а также запрашивать справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и справку о зарегистрированных лицах (статья 558 ГК РФ), согласие супруга, если квартира приобреталась в браке. Также можно заключить договор титульного страхования — страхование риска утраты права собственности», — говорит эксперт.

При этом даже нотариально удостоверенная сделка и регистрация в ЕГРН не дают абсолютного иммунитета — при новых фактах о недееспособности или введении в заблуждение суды все равно пересматривают, уточняет Павел Оверченко.

Как проверить продавца?

Покупатели совершают типичные ошибки, пытаясь сэкономить время или средства. Как рассказала изданию эксперт в области гражданского права Алла Ложникова, помимо самой распространенной — ограничения свежей выпиской из ЕГРН, есть и другие, например, игнорируют семейное положение продавца: даже если жилье приобретено до брака или получено в дар, отсутствие нотариального согласия супруга может обернуться судебными исками.

Особого внимания требуют сделки по доверенности — их стоит избегать, а если это невозможно, тщательно проверить подлинность документа и полномочия представителя.

Подозрительно низкая цена тоже должна насторожить: слишком большая скидка может быть признаком проблем с квартирой.

Важно внимательно отнестись к личности продавца — личная встреча поможет понять, насколько человек адекватен и способен принимать осознанные решения. Особенно рискованны сделки с одинокими пожилыми людьми или лицами, ведущими асоциальный образ жизни — именно они чаще всего становятся предметом последующих судебных разбирательств.

Но «неустранимые» риски, которые остаются всегда, констатирует Алла Ложникова:

• Риск оспаривания сделки бывшим супругом, который не был надлежащим образом уведомлен о продаже, но может заявить, что не давал согласия.
• Появление ранее не известных наследников, которые были введены в заблуждение или не знали о смерти наследодателя и успешно восстановили срок для принятия наследства через суд.
• Признание продавца недееспособным/ограниченно дееспособным ретроспективно. Если суд установит, что лицо уже на момент сделки не понимало значения своих действий, она может быть аннулирована.
• Подложные документы. Мошенники создают высококачественные подделки, которые не всегда может выявить даже нотариус или регистрирующий орган.
• Действия продавца по доверенности, которая впоследствии может быть признана недействительной или отозванной.

На риелтора надейся…

«Покупатели полагают, что если сделка совершается с помощью риелтора, то это обеспечит юридическую чистоту сделки и защиту от возможных судебных тяжб, при этом даже не уточнив, а есть ли юридическое образование у риелтора», — указывает Софья Коляда.

Разделять функции риелтора и юриста советует читателям «Новых Известий» Семен Хисматулин, юрист по недвижимости.

«Целью риелтора является сам факт заключения сделки, а юрист преследует цель минимизации риска и сохранения этой сделки в будущем. Риэлтор поможет вам найти квартиру мечты, а квалифицированный юрист заключить сделку с учетом изменений в законодательства и учтет новые позиции высших судов», — отметил эксперт.

Елена Мищенко перечислила инструменты, которые, по ее мнению, помогут в совершении сделки, а также те, которые, увы, не помогут минимизировать риск.

Какие инструменты не работают:

1. Проведение сделки у нотариуса.

2. Расчеты через аккредитив или депозит нотариуса, исключающие передачу денег в руки.

3. Запрос выписок из психоневрологического и наркологического диспансеров.

4. Детализированный договор, где зафиксировано осознанное волеизъявление всех сторон.

Все это не работает и не гарантирует, что продавец будет расторгать сделку под предлогом мошенников.

Что реально может помочь:

1. Титульное страхование — единственный инструмент, который компенсирует финансовые потери покупателя, если сделка все же будет признана недействительной.

2. Экспертиза продавца в ФГБУ «Федеральный медицинский исследовательский центр психиатрии и наркологии им. В. П. Сербского Минздрава РФ».