Россиянам не дадут покупать жилье по прежним ценам. Кому придется заплатить дороже?

У квартир своя инфляция: как будет дорожать недвижимость в ближайший год

МСМария СоколоваОбозревательГоскорпорация ДОМ.РФ прогнозирует подорожание квартир опережающими темпами в ближайшие годы. Откуда взяться стремительному росту цен и что сейчас делать тем, кто хочет купить жилье, особенно в ипотеку, выяснили «НИ».

Мария Соколова

Плохие новости для тех, кто только начинает задумываться об улучшении жилищных условий. Глава аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг ожидает существенное подорожание квартир уже в 2027 году.

— В 2027 году цены вырастут существенно выше, чем инфляция, примерно в два раза, если инфляция ожидается на уровне 4–5%, то цены на жилье могут повыситься на уровне 10–15%.

Вот так сюрприз. Это значительно больше роста цен в 2025-м. Гольдберг отмечает, что за январь — октябрь новостройки в РФ подорожали на 6,4% в номинальном выражении и на 1,5% в реальном с учетом инфляции.

Почему квартиры в России подорожают

Во-первых, в будущем должны снизиться ставки по ипотеке — уверена экономист, профессор и декан факультета экономики Европейского университета в Санкт-Петербурге Юлия Вымятнина:

— Ожидаем, что ставка по рыночной ипотеке снизится до 10% или ниже в 2027 году. Это очень доступная ставка, мы видели это на примере 2021–2022 годов, по такой ставке люди начинают массово брать ипотеку, спрос может вырасти кратно.

Она считает, что спрос на недвижимость будет повышаться даже в 2026 году в условиях высокой ключевой ставки и дорогой ипотеки. Все дело в растущих накоплениях населения, которые формировались из-за привлекательных ставок по депозитам.

— Вопрос не в низкой процентной ставке, а в наличии доходов у населения на оформление ипотеки. Спрос, конечно, будет расти по мере того, как будет снижаться ключевая ставка. Но он точно не будет сопоставим с 2020–2021 годами.

Во-вторых, народ сейчас скупает все квартиры, какие только способен. Аналитика ДОМ.РФ показывает, что в октябре 2025-го в новостройках было продано 2,6 млн кв. м жилья — это на 20% больше, чем в сентябре, и на 39% больше, чем в октябре 2024-го.

За один лишь месяц девелоперы получили 524 млрд рублей: в последние годы более выдающийся результат был зафиксирован лишь в июне 2024-го, когда завершалась общедоступная программа льготной ипотеки. Тогда застройщики получили от клиентов 620 млрд рублей.

А интересных вариантов при этом больше не становится. Ввод нового жилья в многоквартирных домах за январь–октябрь 202-го составил 28,1 млн кв. м — на 5% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, а объем запуска новых проектов оценивается в 33,1 млн кв. м — просадка на 15%. Застройщики предпочитают перестраховаться и не ввязываться в новые дорогостоящие проекты до тех пор, пока ставки по ипотеке не снизятся.

Люди стремятся успеть взять квартиру на любых условиях. По данным ДОМ.РФ, в октябре темпы кредитования на рыночных условиях выросли на 21% по отношению к сентябрю 2025-го. 39 тыс. выданных кредитов — это в два раза больше, чем было в среднем в первом полугодии текущего года. А выдача ипотек с господдержкой увеличилась на 23% к сентябрю 2025-го и на 10% к октябрю 2024-го.

Как всегда, основным драйвером жилищного строительства стала программа «Семейная ипотека», на нее приходится 89% всех выданных субсидируемых жилищных займов.

Кто-то спешит оформить семейную ипотеку из-за того, что уже 1 февраля 2026 года захлопнется окно возможности взять две семейные ипотеки на одну семью. С этой даты супруги будут обязаны становиться созаемщиками. А кто-то влезает в долги, пока есть возможность взять заем под 6% годовых.

Еще в сентябре глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков грозил ввести с 1 января 2026 года дифференцированную шкалу ставок по семейной ипотеке. Предположительно, для семей с одним ребенком она повысится до 12%. Другие заявления законодателей о необходимости сделать господдержку более целевой, а Минфина — о дороговизне субсидий для бюджета лишь подогревали веру в скорые перемены.

Стоит ли покупать квартиру до конца 2025 года

Если вы еще в раздумьях по поводу покупки квартиры, то не все потеряно. На днях Госдума опубликовала календарь заседаний с повесткой до конца года: в декабре законопроект об изменении ставок по семейной ипотеке рассматривать не будут. А значит, 1 января 2026 года все останется по-прежнему.

Не исключено, что именно сейчас самое подходящее время для принятия решения. Дешевле квартиры уже не будут — предупреждает Юлия Вымятнина.

— Сейчас мы ждем разового скачка цен, ожидаемого из-за роста НДС с 20% до 22% в 2026 году.

Но эксперт напоминает, что желанная перспектива обзавестись квартирой в новостройке не должна затмевать разум. В ближайшие годы собственники наверняка останутся в плюсе — сдача квартиры в аренду не будет проблемой.

— Социологи отмечают, что молодежь сейчас предпочитает жизнь в аренду: квартиру, машину, бытовые инструменты. Молодые люди предпочитают не вкладываться в собственность, поэтому возникает перспектива роста рынка аренды и его структурные изменения.

Но что будет потом? В России все быстро меняется, и нет никаких гарантий, что квадратные метры можно будет выгодно продать или сдать в более отдаленной перспективе — предупредила эксперт.

— На ближайшие 2–3 года инвестиция в недвижимость выгоднее, чем во вклад. В обозримом будущем цены будут расти, а вот лет через 10–15 — возникает вопрос. Население стареет, люди будут уходить, у нас будут возникать структурные перемены на рынке недвижимости. Для прогнозов на длительный срок у нас много неизвестных факторов, оценить влияние которых сложно.

Если вы попадаете под действие семейной ипотеки на текущих условиях, то сейчас подходящее время для приобретения квартиры в новостройке. Уже через 1–2 года страна столкнется с дефицитом домов и ростом спроса. Особенно актуальна покупка в том случае, если планируете самостоятельно жить в новой квартире.

А если подумываете вложиться в жилье с целью инвестиций на рыночных условиях, то десять раз все пересчитайте. Онлайн-калькуляторы ипотечных платежей позволят сравнить ежемесячные выплаты при разной стоимости недвижимости и разных ипотечных ставок.

Может выйти, что более дорогая квартира с пониженной ставкой будет выгоднее, чем на текущих условиях. Например, лучше взять квартиру за 11 млн под 10% годовых, чем за 10 млн, но под 20% годовых.