Рост цен и падение спроса: что происходит на рынке новостроек Москвы

Рассказываем, как изменился спрос, предложение и стоимость квартир и апартаментов на первичном рынке столицы с начала года

В первом квартале 2026 года спрос на новостройки в Москве снизился, а цены, напротив, продолжили рост. Предложение квартир немного увеличилось, однако аналитики отмечают нехватку бюджетных лотов.

Спрос упал

Покупательская активность в первом квартале 2026 года снизилась, единогласно утверждают эксперты. На рынок одновременно надавили несколько факторов: изменение с 1 февраля условий семейной ипотеки, дорогая рыночная ипотека, осторожность покупателей и высокая стоимость проектного финансирования для самих девелоперов.

«Высокие ставки кредитования в экономике имеют отложенный, но неизбежный эффект— в результате сейчас в секторе новостроек, как и в большинстве секторов потребительской экономики происходит сжатие— новых проектов становится меньше, а те что остаются на рынке существенно дороже. При этом возможности стимулирования спроса на новостройки за счет различных финансовых инструментов с каждым месяцем сокращаются»,— отметил руководитель сервиса Dataflat Александр Пыпин.

По итогам первого квартале 2026 года на рынке новостроек Москвы было заключено 12,9 тыс. сделок по ДДУ (-51,8% за квартал,-38,4% за год):

• 9,6 тыс.— в Старой Москве (-50,5% за квартал,-36,4% за год),
• 3,3 тыс.— в ТиНАО (-55,1% за квартал,-44,1% за год).

«Это минимальный показатель в январе-марте с 2018 года, когда дольщики зарегистрировали 10,5 тыс. ДДУ. При этом в январе 2026 года зафиксированы относительно высокие темпы продаж (+5,9% за год). В свою очередь, в феврале (-46,1% за год) и марте (-43,2% за год) зафиксирован существенный спад потребительской активности. Главным образом, отрицательная динамика обусловлена преждевременной реализацией отложенного спроса в преддверии ужесточения параметров семейной ипотеки, а также исчерпанием предложения на рынке новостроек комфорт-класса»,— рассказала директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова.

Число сделок квартал к кварталу и год к году, по данным «Метриум» сократилось во всех сегментах столичного рынка новостроек:

• в проектах массового сегмента оформлено 3,6 тыс. ДДУ (-54,9% за квартал,-51,4% за год),
• бизнес-класса— 4,9 тыс. ДДУ (-46,3% за квартал,-21,1% за год),
• премиум-класса— 1,1 тыс. ДДУ (-52% за квартал,-29,8% за год),
• элитного сегмента— 0,1 тыс. ДДУ (-52,6% за квартал,-54,4% за год).

«Суммарная площадь помещений, реализованных по ДДУ за прошедший квартал, составила 638,4 тыс. кв. м (-39,2% за год). Выручка девелоперов столицы от продажи жилья в первом квартале 2026 года составила 358,8 млрд руб. (-25,3% за год). Доходы застройщиков снизились в меньшей степени, чем число сделок по ДДУ, так как в структуре продаж выросла доля лотов класса бизнес и выше»,— резюмировала Юлия Иванова.

Рынок все сильнее тяготеет к компактным форматам. Это видно не только по структуре сделок, но и по самому предложению. По данным агентства недвижимости «Этажи», массовом сегменте Старой Москвы средняя площадь лота в марте составляла 49,1 кв. м, в бизнес-классе— 62,4 кв. м, а самый доступный формат в массовом сегменте в феврале начинался примерно с 20–29 кв. м и бюджета 8,2-9 млн руб. По сути, покупатель сейчас голосует рублем за компактные студии, однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, особенно там, где можно уложиться в доступный ежемесячный платеж или в семейный бюджет без перегрева, пояснила руководитель аналитического центра «Этажей» Ирина Пашковская.

Предложение выросло, но доступных квартир не хватает

В первом квартале 2026 года объем предложения на рынке первичного жилья Москвы, снижавшийся на протяжении всего 2025 года, стабилизировался, говорят аналитики.

По сравнению с предыдущим кварталом, суммарная площадь квартир и апартаментов в экспозиции, по данным Est-a-Tet, выросла на 3%, а их количество увеличилось на 2,6%. По оценке коммерческого директора, партнера Est-a-Tet Владимира Моребиса, произошло это за счет активного вывода на рынок нового предложения и охлаждения спроса. Всего в первом квартале 2026 года на рынок вышло 129,5 тыс. кв. м нового предложения. Это меньше, чем в предыдущем квартале на 26,9%, но в 1,6 раза больше (+57,2%), чем в первом квартале прошлого года, отмечает эксперт.

По его словам, в новом предложении преобладал бизнес-класс, его доля составила 42%. Существенная доля также пришлась на премиум-класс— 23%. Впервые элитный сегмент по объемам нового предложения обогнал комфорт-класс— доля элитного сегмента составила 18%, а доля комфорт-класса— 17%», отмечает Владимир Моребис.

В относительном избытке сейчас выглядят части премиального и элитного предложения, где объем экспозиции за год вырос, а спрос стал заметно более выборочным, отметила Ирина Пашковская. Она подчеркнула, что именно поэтому премиум может позволить себе локальные ценовые коррекции, тогда как массовый сегмент из-за дефицита предложения дешеветь не спешит.

Как изменились цены на новостройки

По результатам первого квартала 2026 года квадратный метр в новостройках Старой Москвы, по данным «Метриума», стоит в среднем:

• в массовом сегменте 416,5 тыс. руб. (+1,5% за квартал, +22,6% за год),
• в бизнес-классе— 545,8 тыс. руб. (+2,3% за квартал, +15% за год),
• в премиум-классе— 902,6 тыс. руб. (+3,2% за квартал, +18,2% за год),
• в элитном сегменте— 2,4 млн руб. (+0,4% за квартал, +3% за год),

В проектах Новой Москвы— 329,7 тыс. руб. (-1,7% за квартал, +25,6% за год).

«В годовом выражении сильнее всего цены выросли в жилых комплексах комфорт-класса Старой Москвы и новостройках Новой Москвы. Но в первом квартале 2026 года цены стагнировали, что связано, главным образом, с резким сокращением объема экспозиции и снижением покупательской активности на этом фоне. Удорожание элитных новостроек замедлилось, потому что сейчас происходит охлаждение инвестиционной активности в данном сегменте»,— пояснила Юлия Иванова.

В целом ситуация с ценами на первичном рынке очень неоднозначная— массового роста, как и падения не отмечается. «Фактически после резких колебаний января, средняя цена «квадрата» в феврале и марте сбавила темпы роста до нулевых отметок. Очень многое зависит от проекта, локации, распроданности, соотношения спроса и предложения. В итоге, в одних проектах и локациях отмечается повышение на 1-3%, в других— снижение, поэтому какой-то явной ценовой динамики сейчас нет, рынок находится в состоянии адаптации у новым реалиям»,— резюмировала Ирина Пашковская.

Прогноз

Ключевую роль в развитии дальнейшей ситуации на рынке новостроек будут играть политика ЦБ в отношении ключевой ставки и изменение условий по семейной ипотеке. «В случае дальнейшего снижения ставки, стандартные ипотечные программы будут становиться более доступными, но тот уровень цен, который сформировался к текущему моменту, будет сдерживать спрос. Сохранится тенденция вымывания с рынка доступного жилья и усиление позиций дорогих сегментов, за счет чего продолжится умеренный рост цен»,— уточнили в аналитическом сервисе bnMAP.pro

Риск дальнейшего сокращение доли ликвидных объектов на первичном рынке в Москве становится еще более явным, согласилась руководитель Центра аналитики компании «Этажи» Ирина Пашковская. По ее мнению, девелоперы достаточно сдержанно выводят на рынок новые лоты, массовый сегмент продолжает сокращаться и это создает угрозу доступного предложения.

«Первичному рынку будет все сложнее конкурировать с готовым жильем и девелоперы будут вынуждены расширять инструментарий стимулирования спроса. Одна из проблем сейчас— это сократившийся разрыв в цене между квартирами в домах на котловане и на финальной стадии готовности. Покупателям уже не так интересно заходить в проект на старте продаж»,— резюмировала Ригины Гордеева.