С 1 января установятся парадоксальные цены на новостройки. Сколько будет стоить первичное жильё

С 1 января 2026 года на рынке первичной недвижимости произойдут изменения, которые отразятся на стоимости квартир. Что будет с ценами на новостройки и какие факторы нужно учитывать покупателям, чтобы избежать переплаты?

Какие тренды наметились на рынке первичного жилья к началу 2026 года.

Среди ключевых трендов можно отметить растущую зависимость рынка от господдержки. Именно льготные программы сегодня формируют основную часть ипотечного спроса. Одновременно снижается доля инвестиционных покупок, а рынок всё больше ориентируется на реальных конечных покупателей, приобретающих жильё для собственного проживания. Об этом рассказала директор по продажам Asterus Татьяна Шибанова.

Ещё один заметный тренд — осторожность девелоперов в запуске новых очередей и проектов. Это приводит к постепенному сокращению экспозиции и, как следствие, поддерживает цены даже при более сдержанном спросе. Параллельно усиливается дефицит полноценных семейных форматов: на фоне преобладания компактных квартир именно двух- и трёхкомнатные лоты демонстрируют наибольшую устойчивость по цене.

— В целом с начала 2026 года девелоперы будут скорее управлять спросом через параметры сделок (первоначальные взносы, сроки и конфигурации рассрочек, специальные предложения под конкретные категории покупателей), чем через прямое снижение стоимости квадратного метра. Это отражает общее стремление рынка сохранить финансовую устойчивость проектов, — добавила Татьяна Шибанова.

Всплеск спроса, начавшийся в октябре, во многом является реакцией на грядущее ужесточение ипотечных программ. А сколько он продлится — напрямую зависит от динамики ключевой ставки и роста дефицита предложения. Учитывая прогнозы, он может продержаться до второго квартала 2026 года, а повториться при следующем цикле снижения ставки. Такое мнение высказал директор блока продаж жилой недвижимости ГК «А101» Владимир Колесников.

— Предложение, сформированное запусками в 2021—2023 годах, начинает «вымываться». Однако ожидаемое снижение стоимости проектного финансирования, которое напрямую зависит от ключевой ставки, способно инициировать старты новых проектов, — добавил Владимир Колесников.

Доля ипотеки в продажах, по его словам, даже с учётом возможного сокращения льготных программ, останется значительной, но может снизиться до 50−60%. Часть спроса будет замещена рассрочкой, которая, однако, так и не станет массовой.

К концу 2025 года рынок первичного жилья вошёл в фазу повышенной покупательской активности. В Московской области спрос в октябре, ноябре текущего года практически удвоился по сравнению с летними месяцами, в Москве динамика была схожей. Основным драйвером стала семейная ипотека и ожидание изменений её параметров с начала следующего года. Покупатели старались зафиксировать условия и бюджеты, что особенно заметно в массовом сегменте с бюджетом до 20 млн рублей за лот. Такая волна спроса привела к тому, что рынок достаточно быстро отреагировал ростом цен. По итогам последнего квартала средний рост стоимости первичного жилья составил около 10%. Такие цифры привёл генеральный директор компании «Главстрой-недвижимость» Алексей Гусев.

Какие новостройки больше всего подорожали в 2025 году.

На рынке первичного жилья Москвы цены продолжают свой рост. В конце года он ускорился на 6,4% по сравнению с предыдущим кварталом. Средневзвешенная цена предложения достигла 828 тысяч рублей за квадратный метр (с учётом элитного сегмента). За год рост цен составил 29,9%. Такие цифры привёл коммерческий директор, партнёр Est-a-Tet Владимир Моребис.

По его словам, наиболее существенный рост цен зафиксирован в сегменте жилья комфорт-класса. Это связано с сокращением предложения в массовом сегменте. За квартал объём экспозиции уменьшился на 11,1%, за год — на 35,6%. Доступное предложение вымывается с рынка в первую очередь. Перспектива введения новых ограничений в программу семейной ипотеки привело к оживлению спроса в IV квартале 2025 года.

Покупатели стремятся воспользоваться пока ещё имеющейся возможностью по оформлению второй семейной ипотеки на семью, а максимальный лимит по этой программе позволяет рассматривать жильё только в массовом сегменте.

— Условия покупки первичного жилья будут постепенно меняться под влиянием макроэкономических факторов. В сегменте доступного жилья цены, вероятно, будут расти умеренно вслед за инфляцией и удорожанием строительных материалов. В бизнес- и премиум-сегментах, напротив, покупатели становятся более избирательными, а застройщики — гибкими в вопросах ценообразования и акций, — считает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова.

Как изменятся цены на новостройки с 1 января 2026 года.

С 1 января в РФ с 20 до 22% повышается НДС. Это приведёт к удорожанию большинства строящихся жилых комплексов. Такое мнение высказал генеральный директор компании Optima Development Давид Худоян.

— Однако резкого роста цен ждать не приходится. В среднем коррекция вверх составит 1,5−2% сверх обычного планового повышения «прайсов». Рыночная ипотека благодаря очередному сокращению ключевой ставки станет немного доступнее, но ставки всё равно пока останутся высокими для большинства потенциальных заёмщиков. В текущих условиях покупатели в основном будут предпочитать оформлению рыночных кредитов рассрочки с возможностью перехода на ипотеку, — считает Давид Худоян.

По его оценкам, максимальное подорожание в ближайшей перспективе ждёт массовые новостройки в столице, так как они становятся дефицитным продуктом. Но в долгосрочной перспективе всё же большую ликвидность показывают премиальные проекты.

Подрядчики уже начинают повышать цены для застройщиков на материалы и услуги, что неизбежно приведёт к заметному подорожанию квартир. Особенно в малых городах, наиболее чувствительных к себестоимости. В комфорт- и бизнес-классе рост цен может быть более сдержанным за счёт иных механизмов компенсации. Такой прогноз сделал руководитель департамента продаж BM Group Иван Миряшев.

Растут и затраты на оплату труда. Дефицит квалифицированных кадров вынуждает застройщиков повышать зарплаты для привлечения специалистов. В 2025 году доходы в отрасли выросли более чем на 20%. Эти дополнительные издержки закономерно включаются в конечную стоимость квадратного метра. На этот момент обратил внимание управляющий партнёр проектной компании IDI-Project Дмитрий Владимиров.

— Премиальная недвижимость — самый спокойный сегмент, сохранятся все действующие условия как в части спроса, так и в предложении. Бизнес-класс, как представляется, будет наиболее зависимым от экономических условий. Можно предположить также поляризацию проектов — этот сегмент разделится на ликвидные проекты и проекты, пользующиеся меньшим спросом, — считает управляющий партнёр девелоперской компании Stenoy Иван Фролов.

Директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко считает, что растущий спрос при ограниченном предложении неизбежно подбросит цены вверх. В особенности это касается столичного региона: именно здесь традиционно аккумулирован максимальный платёжеспособный и инвестиционный потенциал, который при первом же сигнале о доступности кредитов спровоцирует ажиотаж. Таким образом, рынок методично выстраивает условия для ценового скачка и все его компоненты — от сокращения строительства до накопленного спроса — уже приведены в готовность.

— Основное изменение, которое ждёт нас уже в феврале 2026 года, — это ужесточение условий выдачи семейной ипотеки: один кредит на семью, ограничение привлечения созаёмщиков. В январе возможен краткосрочный всплеск спроса от покупателей, которые будут стремиться воспользоваться льготными условиями до их изменения, и последующее снижение интереса покупателей после ужесточения программы, — отметила генеральный директор агрегатора новостроек RedCat Наталья Шаталина.

Увеличение стоимости элитного жилья, примерно на 1−2% в месяц, будет связано с удорожанием себестоимости строительства, а также с большой готовностью жилья, построенного в 2024—2025 годах, и уменьшением предложения в 2026—2027-м. Свободных участков в историческом центре столицы практически не осталось, девелоперы уходят в более дальние округа, такие как Дорогомилово, Раменки. В связи с этим создаётся дополнительный дефицит жилья в ЦАО, подталкивая цены вверх. Об этом рассказала генеральный директор ГК «БЭЛ Девелопмент» Елена Комиссарова.

— В январе и первой половине февраля мы ожидаем активизацию, связанную с завершением текущих условий семейной ипотеки. В дальнейшем ожидается небольшой спад, который будет компенсироваться расширением числа клиентов, получающих доступ к семейной ипотеке по более выгодной ставке, — отметил директор по экономике федерального девелопера «Железно» Ярослав Шеин.

Какие изменения ожидаются на рынке загородной недвижимости.

С начала января резких ценовых движений на первичном рынке ИЖС, скорее всего, не произойдёт. Однако с приближением строительного сезона и особенно с пониманием изменений в стоимости материалов и работ цены медленно поползут вверх. Так считает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.

Он пояснил, что, несмотря на недавнее снижение ключевой ставки, ипотека на ИЖС остаётся дорогой, поэтому спрос в массовом сегменте будет сдержанным. В этой ситуации застройщики и подрядчики делают ставку не на рост цен, а на гибкие форматы продаж — скидки, рассрочки, комплексные предложения с участком и домом, а также расширенную комплектацию.

— Условия покупки в разных сегментах будут расходиться ещё сильнее. В эконом- и комфорт-классе покупатели заметно зависят от ипотеки, и из-за ужесточения требований к заёмщикам рынок смещается в сторону более компактных домов, поэтапного строительства и активного торга. В бизнес- и премиальном сегментах влияние кредитных ставок гораздо слабее: здесь цены, как правило, удерживаются за счёт дефицита удачных локаций и качественных проектов, а уступки чаще проявляются не в снижении прайса, а в улучшении условий сделки и наполнения дома, — добавил Максим Лазовский.

Ключевая тенденция, которая уже формирует рынок первичного ИЖС, — рост доли проектов с использованием эскроу-счетов и переход к более цивилизованной модели строительства. Это повышает доверие покупателей и отсекает слабых игроков, одновременно усиливая роль банков и стандартизацию проектов. На этом фоне всё большую популярность набирают дома с полной готовностью к заселению.