Впервые за 7 лет индекс жилья в Москве приблизился к отметке

Такое произошло впервые c 2019 года. Однако в российских реалиях международный ориентир, определяющий, что выгоднее, покупка или аренда, не всегда дает правильные указания

Соотношение стоимости квартиры к годовой аренде жилья аналогичных габаритов (индекс price-to-rent) в Москве снизилось до отметки 15,9 пункта, минимума за последние семь лет, подсчитали по запросу «РБК Недвижимости» аналитики федерального агентства недвижимости «Этажи». Значение индекса уменьшилось почти до того уровня, ниже которого рекомендуется не снимать недвижимость, а покупать ее.

Когда арендовать жилье было выгоднее всего

За последние семь лет жилье в Москве стабильно дорожало, а средние ставки аренды менялись разнонаправленно, следует из данных «Этажей». Суммарно за это время средняя стоимость квадратного метра в столичных готовых однокомнатных квартирах выросла в 1,7 раза: с 206,9 тыс. руб. в 2019 году до 353,1 тыс. руб. в 2025 году. Арендаже аналогичных квартир за этотже период в среднем подорожала в 1,9 раза.

При этом, как пояснили эксперты:

• в 2020 году средние цены на однокомнатные квартиры на фоне доступности ипотеки резко выросли на 18%, а средние ставки аренды поднялись только на 6%;
• в 2021 году само жилье за год подорожало на 10,6%, зато годовая аренда подорожала сразу на 34,3% из-за острого дефицита предложения на рынке;
• в 2022 году стоимость квартир увеличились на 14,2%, а их аренда подешевела на 1,4% из-за снижения спроса и постепенного восстановления предложения;
• в 2023 году цены выросли всего на 1,3%, а ставка аренды снизилась на 3%. «В первом случае сказалась высокая конкуренция с более дешевой ипотекой на первичном рынке, во втором— постепенный выход на рынок инвестиционных квартир»,— уточнили в «Этажах».

В итоге в 2023 году арендовать жилье было выгоднее, чем покупать. Соотношение средней стоимости квартиры в Москве к годовым затратам на аренду жилья аналогичных габаритов тогда достигло максимального за последние семь лет уровня. Оно превысило значение 20, выше которого, согласно индексу price-to-rent, жилье рекомендуется именно арендовать. Этойже отметки показатель достигал и 2020 году, но тогда не превышал ее, следует из расчетов.

Покупать жилье стало почти выгоднее

Начиная с 2024 года арендные ставки росли гораздо быстрее, чем дорожало само жилье из-за ограниченного спроса на фоне дорогой рыночной ипотеки.

• В 2024 году выставленное на продажу жилье подорожало на 8,4%, до средних 12,5 млн руб., а годовая стоимость аренды сопоставимого по площади жилья выросла на 24%, до 717 тыс. руб.
• В 2025 году тренд сохранился. Цена средней квартиры выросла всего на 4,3%, до 13,1 млн руб., а годовая аренда такого жилья— на 14,3%, до 820 тыс. руб.

Как результат— индекс price-to-rent резко опустился до 17,4 в 2024 году и 15,9 в 2025 году. Сейчас он попадает в диапазон 15–20, в котором жестких рекомендаций не дается. Однако считается, что чем ближе значение к нижней границе, тем больше причин задуматься о покупке жилья. Показатель 2025 года наиболее близок к этой границе за последние семь лет. Даже в 2021 году он был выше— тогда индекс составлял 16,6.

Индекс price-to-rent рассчитывается для квартир одинаковой площади, в данном случае— для 37 кв. м. Однако в реальности габариты жилья, выставленного что на продажу, что на аренду, сильно отличаются, а итоговые расценки помимо площади также зависят от класса дома и локации объекта. Например, ставки найма аренды по Москве сейчас отличаются в 130 раз. Поэтому при более узкой выборке и при ориентации на жилье иных габаритов текущее значение индекса может быть иное.